Процедура продажи квартиры с обременением

Статьи 03.05.2015

Что такое обременение квартиры?

Обременения квартиры − это ограничения прав собственника по владению и распоряжению ею. При смене собственника квартиры обременения с нее не снимаются. Отметка об обременениях на квартиру ставится в Свидетельстве о госрегистрации права собственности. Их наличие может вызывать затруднения или вообще запрещать ее реализацию. Если таковая все же возможна, то продать квартиру с обременением обычно удается по существенно более низкой цене, чем аналогичную, но необремененную квартиры. Для выяснения всех сведений о приглянувшейся квартире желательно подключить грамотного юриста.

Какие обременения бывают?

Чаще всего возникают такие виды обременений:обременения квартиры

  • обременение ипотекой, когда квартира куплена под ипотечный кредит. Чтобы продать такую квартиру (а такое право закреплено в ГК РФ), нужно заручиться согласием банка на это и записать в договоре, что долг переходит от продавца к покупателю, который как новый владелец объекта будет обязан погасить долг перед банком. Гораздо проще, если заемщик-продавец расплатится (например, деньгами покупателя) с банком, тогда обременение снимается. Деньги на это покупатель должен передавать с минимумом рисков под предварительный договор, в котором следует точно указать назначение передаваемой суммы: для погашения кредита. чтобы снять обременение с квартиры;
  • сдача в аренду. Продав квартиру, сданную в аренду, продавец ставит покупателя перед необходимостью дожидаться пока закончится срок аренды, поскольку договор найма жилья при его продаже остается в силе, а все права и обязанности арендодателя переходят к новому собственнику. Поэтому в ответ на требование новоиспеченного собственника освободить квартиру, арендаторы могут пригрозить ему штрафом, обычно предусматриваемым договором аренды;
  • наличие рентных платежей, если пожилой человек квартиры заключил договор на пожизненную ренту или на свое пожизненное содержание с иждивением, а в обмен передал квартиру в собственность арендодателю. У квартиры, находящейся в собственности арендодателя, в этом случае возникает обременение, пока жив рентополучатель;
  • наличие супруга (супруги) у владельца, который может быть не указан в Свидетельстве о праве собственности. Если квартира была приобретена одним из супругов, то второй автоматически становится ее совладельцем, даже никогда не проживая и не зная о ней, и может оспорить ее продажу. Продавать такую квартиру можно только при наличии обоюдного согласия;
  • прописка в квартире (доме) лиц, не являющихся собственниками, но не подлежащих принудительному выселению. Типичный случай, когда арендаторы прописывают в арендованной ими квартире новорожденного без согласия собственников квартиры.

Как и где проверить наличие обременений на квартиру?

Росреестр, который ведет Единый госреестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП), фиксирует и все обременения на недвижимые объекты. В любом отделении Росреестра или МФЦ предоставления госуслуг можно подать запрос на выписку из ЕГРП, чтобы проверить квартиру, интересующую вас. Такой запрос можно подать и через Интернет с сайтов gosuslugi.ru или rosreestr.ru. Подача запроса на выписку из ЕГРП сопровождается госпошлиной.

В п. 4 выписки из ЕГРП указываются имеющиеся обременения. Если таковых нет, то в п. 4 будет стоять «не зарегистрировано».

Процедура продажи квартиры с обременением

продажа квартиры с обременениемРассмотрим эту процедуру на примере продажи ипотечной квартиры.

Обременение на квартиры, покупаемые на ипотечные кредиты действует, пока кредит не погашен полностью.

Нередко граждане, взявшие ипотечный кредит, вследствие изменения жизненных обстоятельств, пытаются продать ипотечные квартиры, фактически находящиеся в собственности банка. Чтобы провести юридически правильное отчуждение такой квартиры нужно задействовать все три стороны: Продавца, Покупателя и Банк.

Продажа проходит в 2 этапа:

  1. погашение Продавцом (деньгами Покупателя) задолженности перед Банком и снятие обременения с продаваемой квартиры согласно предварительному договору;
  2. продажа квартиры Покупателю по цене, равной разности между ее реальной ценой и суммой погашения ипотеки.

Можно ли продать квартиру с обременением? Квартиры с обременением подлежат продаже, за исключением квартир, на которые наложен арест по решению суда, и находящихся в аварийных домах.

Но при продаже обремененных квартир не происходит снятия обременений, и они переходят к новому собственнику. Об этом должны помнить те, кто приобретает квартиры без помощи профессиональных риэлторов, проверяющих их на риски и обременения.

Возможные риски

обременение ипотекойЕсли квартира обременена рентой, то арендодатель, даже будучи формально ее собственником, не может продавать квартиру рентополучателя без его согласия. Очевидно, что покупая такую квартиру без согласия рентополучателя, новый собственник рискует не получить желанную квартиру из-за признания сделки недействительной.

Если вы покупаете арендованную кем-то квартиру, то рискуете не вселиться в нее до завершения срока аренды, или не вселиться вообще никогда, если зарегистрированные в ней арендаторы умудрились прописать в нее своего новорожденного ребенка.

Как снять обременение с квартиры?

Согласно ГК РФ обременение подлежит снятию в таком же порядке, как и его наложение на квартиру. Снять обременение можно по суду при наличии оснований. По ипотечной квартире банк-залогодержатель может дать гражданину-залогодателю письменное согласие на снятие обременения с нее либо проставить в закладной отметку о погашении ипотеки, после чего снятие обременения на квартиру в срок до 3-х рабочих дней с момента подачи заявления вносится Росреестром в ЕГРП.

Похожие статьи

Долго за коммунальные услуги

Долги за коммунальные услуги – возможные последствия

Из-за постоянных повышений цен, отсутствия регулярного дохода или же по...

До скольки можно шуметь в квартире_1

До скольки можно шуметь в квартире?

Проблема с шумными соседями может возникнуть у каждого. Причиной этого становится шумные...

Придомовая территория

Придомовая территория, на что имеют право жильцы?

Приобретение квартиры для ее новоиспеченных владельцев событие, означающее, что они...

аренда жилья

Найм жилья: самостоятельно и через агентство

Любая сделка с недвижимостью — рискованное занятие, если не знаешь...

Акт приема-передачи

Передача квартиры: подписание акта приема-передачи

Кто сегодня не мечтает о покупке собственного жилья… Ещё бы,...

Договор купли-продажи

Договор купли – продажи: признание недействительным

Покупка недвижимости сопровождается заключением договора купли/продажи. Но нередко случается, так,...

Оценка квартиры

Как правильно оценить свою квартиру?

В жизни бывают различные ситуации, когда нам требуется независимая оценка...

Обратная ипотека_2

Что такое обратная ипотека?

Новое понятие «Обратная ипотека» в финансовых взаимоотношениях государства и гражданина РФ привлекло повышенное...


Добавить комментарий
Ваш e-mail не будет опубликован.

Поиск по: