Как правильно оценить свою квартиру?

Статьи 02.05.2015

В жизни бывают различные ситуации, когда нам требуется независимая оценка квартиры. Фактически, все сделки, совершенные с жильем, будут не в вашу пользу, если вы не знаете его реальную цену. А определить ее можно путем обращения к специалистам или самостоятельного и вдумчивого изучения рынка недвижимости.

Основные виды недвижимости

Оценка квартирыТермин «недвижимость» впервые возник в 17 веке и до сих пор не имеет четкого юридического толкования.

Согласно действующему законодательству, к этой категории относятся: земля, недра, леса, водные объекты, здания и сооружения, незавершенное строительство.

Выделяется три основных вида недвижимости: земля, жилые и нежилые помещения. В зависимости от направления использования, недвижимое имущество может быть разделено на следующие типы:

  • для жилья (дома, дачи, квартиры);
  • для коммерции (офисы, магазины);
  • для производственной деятельности (склады, фабрики);
  • для сельского хозяйства (сады, огороды);
  • для иных целей (школы, церкви, детские сады).

Классификация стоимости объекта

Применительно к рынку, цены квартир можно разделить на три основные группы:

  1. Стоимость покупателя – она, как правило, занижена, ведь все хотят сэкономить;
  2. Стоимость продавца – она обычно завышена, ведь каждый хочет продать свое имущество подороже;
  3. Реальная стоимость – образуется тогда, когда стороны договорились о цене. Она не известна никому, кроме продавца, поэтому реальные цены квартир с одинаковыми характеристиками могут отличаться друг от друга. Чтобы узнать эту цену, можно воспользоваться таким методом: отнять от указанных в объявлении цифр 10-15%.

Необходимые документы

Провести оценку квартиры без использования определенных документов просто невозможно. Поэтому, если нужно выполнить подобную процедуру, тогда нужно при себе иметь:

  1. копию паспорта и идентификационного кода для хозяина недвижимости
  2. копию документа, который устанавливает право владения недвижимостью
  3. копию выписки из Реестра прав собственности на недвижимое имущество (если такое имеется)
  4. копию техпаспорта, а также фотографии в цвете, благодаря которым можно идентифицировать объект, оценка которого проводится

Кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровая стоимостьОсобый вид цены жилья – его кадастровая стоимость. Она нужна при уплате налога на недвижимость, для дарения, вступления в наследство, оформления банковского кредита. Данный параметр определяется не рынком, а государственными органами. С определенной периодичностью он пересматривается в сторону увеличения. Сегодня в некоторых регионах данный вид цены даже превышает рыночную.

Узнать кадастровую стоимость можно из Кадастрового паспорта жилья, который выдается собственнику в Кадастровой палате. Также данную информацию предоставляют в Росреестре по запросу.

Для обращения в Кадастровую палату нужны следующие документы: свидетельство о собственности, экспликация, поэтажный план и паспорт гражданина России.

Необходимость определения рыночной стоимости

Когда мы говорим о рынке квартир, мы подразумеваем определенный вид недвижимости – жилую. Ее важнейшая характеристика — рыночная стоимость. Это наиболее вероятная цена, за которою можно продать жилье при существующей конъюнктуре рынка при условии, что и покупатель, и продавец, полностью осведомлены обо всех его характеристиках и особенностях, и действуют добровольно. Фактически, эта та сумма денег, которую можно выручить от продажи объекта.

Методы, подходы и принципы оценки недвижимости

Оценка недвижимостиОценочная стоимость недвижимости определяется с использованием трех основных подходов:

  • затратный – заключается в расчете затрат на создание аналогичного объекта недвижимости, которые корректируются на степень износа постройки;
  • сравнительный – предполагает сравнение квартиры с уже имеющимися аналогичными предложениями на рынке;
  • доходный – отталкивается от возможности окупить вложенные в покупку жилплощади средства в течение определенного промежутка времени.

Использование конкретного метода определяется типом недвижимости. Так, затратный используется для коммерческих построек, доходный – для первичного рынка жилья, а сравнительный – для «вторички».

Узнать стоимость квартиры для совершения с ней сделок можно тремя основными методами:

  1. использование услуг профессионального оценщика – дипломированные профессионалы изучат все критерии, которые могут повлиять на стоимость жилья и через 2-3 дня представят вам официальный документ со своим заключением. Данный отчет будет полезен, например, тем, кто собирается предоставить недвижимость в качестве залога. Но сделать из него вывод о том, по какой цене выставлять квартиру на продажу, будет довольно сложно;
  2. обращение к риелторам или использование специальных сервисов (например, калькулятор оценки квартир спб). В этом случае собственник не получает никаких документов, он узнает лишь примерную цену, которая не всегда соответствует действительности. Все зависит от квалификации риелтора;
  3. самостоятельное изучение рынка и определение примерной стоимости.

Процедура оценки

Если проводится процедура оценки, оценщик обращает внимание на целый ряд критериев:

  • расположение жилья (спальный район или центр);
  • площадь квартиры;
  • удобство планировки;
  • наличие объектов инфраструктуры рядом с домом;
  • состояние отделки;
  • этажность (первый и последний этажи считаются менее привлекательными);
  • тип дома («хрущевка» или элитный дом);
  • наличие лифта, домофона, телефона и т.д.

На основании изучения всех этих факторов специалисты определяют оценочную стоимость жилья, которая может отличаться от рыночной на 5-10% как в большую, так и в меньшую сторону.

Возможные ошибки и недочеты при оценке недвижимости

Ошибки при оценке недвижимостиГрамотная оценка недвижимости очень важна, ведь только она может обеспечить выгодную сделку. Продавец будет смотреть на вещи «трезво» и сможет быстро реализовать свое жилье.

Не менее значима и корректная оценка для ипотеки, ведь от нее зависят многие условия кредитования.

Если изучить современный рынок недвижимости, то можно сделать вывод, что около 80% предложений на нем – квартиры с необоснованно завышенной ценой. Причин этому множество:

  1. оценка жилья по «аналогии». Многие граждане поступают так: изучают предложения в газетах и на порталах по недвижимости, и устанавливают стоимость своего жилья, ориентируясь на верхний диапазон цен. Затем они делают еще надбавку, посоветовавшись со знакомыми и придя к выводу, что их жилплощадь лучше. Свою лепту вносят и нерадивые риелторы, которые добавляют к и без того завышенному ценнику свою комиссию;
  2. определение стоимости исходя из личных потребностей – человек вычисляет, какая сумма ему требуется, например, на покупку новой недвижимости, и, исходя из этого, определяет цену. Стоимость, рассчитанная таким «методом», может на 20% превышать среднерыночную цену;
  3. оценка «на перспективу». Многие продавцы закладывают в стоимость надбавку с расчетом на рост цен. Однако вторичный рынок довольно стабилен, и потому переоцененные квартиры долго не находят своего покупателя.

Заниженная стоимость – более редкое явление на рынке, она характерна лишь для 7% предложений. Как правило, такие квартиры «уходят» быстро, но сам собственник недополучает те средства, которые он мог бы выручить от продажи жилья по реальной цене.

Похожие статьи

Налоги на недвижимость

Налог на недвижимость – изменения 2015 года

В России была проведена «модернизация» налога на недвижимость, которая должна...

восстановить договор купли-продажи

Как восстановить документы на квартиру?

У каждого владельца недвижимости есть определенные документы, с помощью которых...

купить квартиру в ипотеку

Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция?

Ипотечный кредит занимает особенное место среди банковских продуктов, так как...

Регистрация ипотеки

Важные моменты регистрации ипотеки в Росреестре

Как гласит федеральный закон «Об ипотеке», процедура регистрации ипотеки в...

Выписка из ЕГРП

Получение выписки из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП)

Для получения информации о владельце квартиры можно использовать не только...

Ипотечная программа Молодая семья

Получение ипотеки по программе «Молодая семья»

Каждая семья, которая только что зарегистрировала брак, хочет стать обладателем...

Банкротство застройщика

Что делать, если застройщик объявил о банкротстве?

Всегда хочется думать, что беда пройдет стороной. Но риск того,...

Федеральная поддержка молодой семьи_1

Ипотека молодой семье в 2016 году: госпрограмма для молодой семьи. Условия, ставки, помощь.

Федеральная поддержка молодой семьи Этот вид социальной ипотеки рассчитан на молодые...


Добавить комментарий

Такой e-mail уже зарегистрирован. Воспользуйтесь формой входа или введите другой.

Вы ввели некорректные логин или пароль

Извините, для комментирования необходимо войти.
Поиск по: