Как правильно оценить свою квартиру?

Статьи 02.05.2015

В жизни бывают различные ситуации, когда нам требуется независимая оценка квартиры. Фактически, все сделки, совершенные с жильем, будут не в вашу пользу, если вы не знаете его реальную цену. А определить ее можно путем обращения к специалистам или самостоятельного и вдумчивого изучения рынка недвижимости.

Основные виды недвижимости

Оценка квартирыТермин «недвижимость» впервые возник в 17 веке и до сих пор не имеет четкого юридического толкования.

Согласно действующему законодательству, к этой категории относятся: земля, недра, леса, водные объекты, здания и сооружения, незавершенное строительство.

Выделяется три основных вида недвижимости: земля, жилые и нежилые помещения. В зависимости от направления использования, недвижимое имущество может быть разделено на следующие типы:

  • для жилья (дома, дачи, квартиры);
  • для коммерции (офисы, магазины);
  • для производственной деятельности (склады, фабрики);
  • для сельского хозяйства (сады, огороды);
  • для иных целей (школы, церкви, детские сады).

Классификация стоимости объекта

Применительно к рынку, цены квартир можно разделить на три основные группы:

  1. Стоимость покупателя – она, как правило, занижена, ведь все хотят сэкономить;
  2. Стоимость продавца – она обычно завышена, ведь каждый хочет продать свое имущество подороже;
  3. Реальная стоимость – образуется тогда, когда стороны договорились о цене. Она не известна никому, кроме продавца, поэтому реальные цены квартир с одинаковыми характеристиками могут отличаться друг от друга. Чтобы узнать эту цену, можно воспользоваться таким методом: отнять от указанных в объявлении цифр 10-15%.

Необходимые документы

Провести оценку квартиры без использования определенных документов просто невозможно. Поэтому, если нужно выполнить подобную процедуру, тогда нужно при себе иметь:

  1. копию паспорта и идентификационного кода для хозяина недвижимости
  2. копию документа, который устанавливает право владения недвижимостью
  3. копию выписки из Реестра прав собственности на недвижимое имущество (если такое имеется)
  4. копию техпаспорта, а также фотографии в цвете, благодаря которым можно идентифицировать объект, оценка которого проводится

Кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровая стоимостьОсобый вид цены жилья – его кадастровая стоимость. Она нужна при уплате налога на недвижимость, для дарения, вступления в наследство, оформления банковского кредита. Данный параметр определяется не рынком, а государственными органами. С определенной периодичностью он пересматривается в сторону увеличения. Сегодня в некоторых регионах данный вид цены даже превышает рыночную.

Узнать кадастровую стоимость можно из Кадастрового паспорта жилья, который выдается собственнику в Кадастровой палате. Также данную информацию предоставляют в Росреестре по запросу.

Для обращения в Кадастровую палату нужны следующие документы: свидетельство о собственности, экспликация, поэтажный план и паспорт гражданина России.

Необходимость определения рыночной стоимости

Когда мы говорим о рынке квартир, мы подразумеваем определенный вид недвижимости – жилую. Ее важнейшая характеристика – рыночная стоимость. Это наиболее вероятная цена, за которою можно продать жилье при существующей конъюнктуре рынка при условии, что и покупатель, и продавец, полностью осведомлены обо всех его характеристиках и особенностях, и действуют добровольно. Фактически, эта та сумма денег, которую можно выручить от продажи объекта.

Методы, подходы и принципы оценки недвижимости

Оценка недвижимостиОценочная стоимость недвижимости определяется с использованием трех основных подходов:

  • затратный – заключается в расчете затрат на создание аналогичного объекта недвижимости, которые корректируются на степень износа постройки;
  • сравнительный – предполагает сравнение квартиры с уже имеющимися аналогичными предложениями на рынке;
  • доходный – отталкивается от возможности окупить вложенные в покупку жилплощади средства в течение определенного промежутка времени.

Использование конкретного метода определяется типом недвижимости. Так, затратный используется для коммерческих построек, доходный – для первичного рынка жилья, а сравнительный – для «вторички».

Узнать стоимость квартиры для совершения с ней сделок можно тремя основными методами:

  1. использование услуг профессионального оценщика – дипломированные профессионалы изучат все критерии, которые могут повлиять на стоимость жилья и через 2-3 дня представят вам официальный документ со своим заключением. Данный отчет будет полезен, например, тем, кто собирается предоставить недвижимость в качестве залога. Но сделать из него вывод о том, по какой цене выставлять квартиру на продажу, будет довольно сложно;
  2. обращение к риелторам или использование специальных сервисов (например, калькулятор оценки квартир спб). В этом случае собственник не получает никаких документов, он узнает лишь примерную цену, которая не всегда соответствует действительности. Все зависит от квалификации риелтора;
  3. самостоятельное изучение рынка и определение примерной стоимости.

Процедура оценки

Если проводится процедура оценки, оценщик обращает внимание на целый ряд критериев:

  • расположение жилья (спальный район или центр);
  • площадь квартиры;
  • удобство планировки;
  • наличие объектов инфраструктуры рядом с домом;
  • состояние отделки;
  • этажность (первый и последний этажи считаются менее привлекательными);
  • тип дома («хрущевка» или элитный дом);
  • наличие лифта, домофона, телефона и т.д.

На основании изучения всех этих факторов специалисты определяют оценочную стоимость жилья, которая может отличаться от рыночной на 5-10% как в большую, так и в меньшую сторону.

Возможные ошибки и недочеты при оценке недвижимости

Ошибки при оценке недвижимостиГрамотная оценка недвижимости очень важна, ведь только она может обеспечить выгодную сделку. Продавец будет смотреть на вещи «трезво» и сможет быстро реализовать свое жилье.

Не менее значима и корректная оценка для ипотеки, ведь от нее зависят многие условия кредитования.

Если изучить современный рынок недвижимости, то можно сделать вывод, что около 80% предложений на нем – квартиры с необоснованно завышенной ценой. Причин этому множество:

  1. оценка жилья по «аналогии». Многие граждане поступают так: изучают предложения в газетах и на порталах по недвижимости, и устанавливают стоимость своего жилья, ориентируясь на верхний диапазон цен. Затем они делают еще надбавку, посоветовавшись со знакомыми и придя к выводу, что их жилплощадь лучше. Свою лепту вносят и нерадивые риелторы, которые добавляют к и без того завышенному ценнику свою комиссию;
  2. определение стоимости исходя из личных потребностей – человек вычисляет, какая сумма ему требуется, например, на покупку новой недвижимости, и, исходя из этого, определяет цену. Стоимость, рассчитанная таким «методом», может на 20% превышать среднерыночную цену;
  3. оценка «на перспективу». Многие продавцы закладывают в стоимость надбавку с расчетом на рост цен. Однако вторичный рынок довольно стабилен, и потому переоцененные квартиры долго не находят своего покупателя.

Заниженная стоимость – более редкое явление на рынке, она характерна лишь для 7% предложений. Как правило, такие квартиры «уходят» быстро, но сам собственник недополучает те средства, которые он мог бы выручить от продажи жилья по реальной цене.

Похожие статьи

аренда жилья

Правила сдачи жилья в аренду

Если у вас несколько квартир, а проживаете вы лишь в...

технический план

Кадастровый паспорт на квартиру – как получить?

Нет ничего лучше, чем иметь собственный дом. В нем можно...

Придомовая территория

Придомовая территория, на что имеют право жильцы?

Приобретение квартиры для ее новоиспеченных владельцев событие, означающее, что они...

Прописка в ипотечной квартире

Собственное жилье – мечта каждого человека. Все хотят этого, но...

обмен недвижимости

Юридические нюансы выгодного обмена квартиры

При самостоятельном проведении процесса обмена квартирами необходимо учесть все нюансы...

дарение доли в квартире

Договор дарения на долю в квартире – юридические нюансы

Сделка дарения совершается чаще между родственниками и значительно реже между...

перекредитование кредита

Перекредитование ипотеки

Ипотека хоть и становится все более популярной услугой банкой, однако...

договор дарения

Отчуждение квартиры и его последствия

Право на отчуждение недвижимого имущества принадлежит его владельцу, который осуществляет...


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Поиск по: