Популярные темы:
Готовые новостройки Малоэтажные новостройки Новостройки с отделкой Новые новостройки Эконом новостройки Новостройки комфорт-класса Новостройки с материнским капиталом Новостройки по военной ипотеке Долгострой Новостройки по ФЗ 214

Продажа жилья по доверенности

Необходимые документы

Покупать-продавать жилье можно и по доверенности, выданной либо покупателю либо продавцу, в качестве которых могут действовать граждане РФ и иностранцы, адвокаты или юрлица, а также другие лица. Выдают доверенность купли-продажи по причине болезни или невозможности присутствия при заключении сделки. В интересах любой из сторон сделки важно выяснить причину того, почему вторая сторона действует по доверенности, которую нужно внимательно изучить.

В доверенность должны быть такие реквизиты:

  • дата выдачи и место ее подписания;
  • паспортные данные доверителя;
  • паспортные данные представителя;
  • точный адрес жилого объекта, на продажу которого выдана доверенность;
  • срок действия;
  • подпись доверителя;
  • удостоверительная надпись и печать, заверенная нотариусом.

Еще недавно, чтобы совершить сделку купли-продажи жилья, был обязателен внушительный пакет документов плюс ее нотариальное удостоверение. Сейчас для регистрации сделки в Росреестре нужен всего лишь договор купли-продажи с подписями сторон.

Однако грамотному покупателю жилья не следует его подписывать без проверки всех остальных, ставших «необязательными» документов. К их числу относятся:

  1. правоустанавливающий документ – это договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, приватизационный договор, а также судебное решение, если право собственности на жилье возникло вследствие судебного процесса;
  2. свидетельство о регистрации права собственности, получаемое сегодня в Росреестре на основании правоустанавливающего документа;
  3. кадастровый паспорт. Хотя у собственника жилья есть право распоряжаться им, но зарегистрировать в Росреестре переход его прав к покупателю можно только, если у жилого объекта есть кадастровый паспорт, выдаваемый при постановке объекта на кадастровый учет. В кадастровом паспорте приводится кадастровый номер объекта с условным описанием его характеристик. Сегодня кадастровые паспорта также выдает Росреестр, но заказывать их можно также в районных МФЦ;
  4. техпаспорт. В нем приводится оценочная стоимость объекта в текущем году и полный список его характеристик, хотя стоимость, указанная там, является инвентаризационной, и не отражает реальной рыночной цены;
  5. выписка из ЕГРП. Любому гражданину РВ в Росреестре выдадут выписку из ЕГРП со сведениями о собственниках интересующего его жилого объекта и перечнем имеющихся по нему обременений;
  6. справка по форме 9, в которой перечислены все жильцы, зарегистрированные в доме или квартире на текущий момент;
  7. согласие супруга или брачный договор. Поскольку жилье, приобретенное супругами, находится в их совместной собственности, то требуется, чтобы второй из супругов письменно подтвердил свое согласие на сделку. Если между супругами подписан брачный договор, по которому приобретенное в браке жилье принадлежит кому-то одному из них, то вместо согласия в пакете документов должен быть сам брачный договор, заверенный нотариусом;
  8. разрешение на продажу жилья со стороны органов опеки и попечительства, если среди собственников жилья есть несовершеннолетний.

Порядок оформления

После сбора полного пакета вышеперечисленных документов с неистекшим сроком действия, нахождения покупателя жилья и согласования условий сделки, наступает пора подписания договора купли-продажи, причем должна быть разумная причина тому, что совершается продажа по доверенности, иначе у покупателя возникнет недоверие и подозрение в обмане.

Опытные риэлторы рекомендует вести оформление доверенности с указанием в ней минимальной продажной цены жилья, а в договоре указывать его реальную стоимость, а вовсе не 1 млн. рублей, который зачастую указывают для избежания налогообложения. Иначе в суде обманутый покупатель не докажет, что его обманули на сумму больше миллиона.

При этом покупатель жилья должен помнить, что у доверителя есть право отзыва своей доверенности на любом этапе сделки, после чего все действия на ее основании считаются недействительными. Поэтому никогда не следует рассчитываться с поверенным лицом до получения на руки официально зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи и выданного там же свидетельства о собственности.

прекращение действия доверенностиЕсли же доверитель постоянно живет за границей, то его доверенность должна быть заверена апостилем (печатью консульства). Без него доверенность недействительна. Вообще в этом случае нужно проявить предельную осторожность: не со всеми странами Россия поддерживает дипотношения, поэтому доверенности, выданные в них, также недействительны.

Как уже было отмечено, сделки с жилыми объектами сопровождаются сразу двумя регистрационными процедурами – регистрацией договора купли-продажи в Росреестре и регистрации там же факта перехода прав собственности. При этом на каждом экземпляре договора ставятся печати, а покупателю жилья выдается новое свидетельство о собственности.

Возможные риски

Профессиональные риэлторы считают сделки, в которых участвует доверенность с правом продажи, достаточно рискованными из-за следующих основных рисков:

  1. доверенность на квартиру может быть выдана перед смертью доверителя или вообще оформлена «задним» числом. Поскольку после смерти доверителя право собственности на его жилье переходит к наследникам, то все юридические действия, совершаемые от его имени, являются юридически неправомочными, а договор купли-продажи является юридически никчемным. Право собственности на жилье по такому договору к покупателю не переходит;
  2. доверенность может быть выдана недееспособным или ограниченно дееспособным лицом (страдающим психической болезнью, алкоголиком или наркоманом). Сомневающийся в том, дееспособен ли доверитель, нотариус может отказаться удостоверять доверенность. Но правом требования от клиента справки из наркодиспансера или психбольницы нотариусы не обладают. Поэтому убедиться в ограничении дееспособности доверителя они не могут;
  3. доверенность, предъявленная поверенным, уже приостановила свое действие. Если срок действия доверенности истек, то она должна заноситься в Реестр отмененных доверенностей, ведущийся Федеральной нотариальной палатой, но сведения в него поступают не очень быстро, так что у мошенников есть время на использование недействительной доверенности.

Получение расчёта третьим лицом

Как передать деньги при продаже или покупке жилой недвижимости? Обычный банковский перевод денег или передача их «из рук в руки» уже давно не устраивают ни продавцов, ни покупателей.

Сегодня практикуются три основных способа взаиморасчетов по договорам купли-продажи жилья:

  1. безотзывный или отзывный аккредитив. По этому способу покупатель жилья по предварительно заключенному с банком договору на специальный счет вносит сумму стоимости жилья. При предъявлении продавцом в банк заверенной копии полученного в Росреестре свидетельства о праве собственности на жилье покупателя, банком выдается или перечисляется продавцу полагающаяся ему сумма;виды доверенностей
  2. использование банковской ячейки. Продавцом, покупателем и банком оформляется совместный договор, согласно которому банком предоставляется в аренду ячейка для хранения денег, а покупатель на глазах продавца помещает деньги в ячейку. После оформления права собственности на покупателя в Росреестре продавец получает право открыть ячейку и забрать деньги. Если в течение оговоренного срока он этого не сделает, то покупатель забирает свои деньги;
  3. использование банковского эскроу-счета. Покупатель жилья открывает в банке так называемый эскроу-счет и вносит на него сумму стоимости объекта. Владелец эскроу-счета не может распоряжаться деньгами на нем. По сути, эскроу-счет – это та же банковская ячейка, но для хранения безналичных денежных средств покупателя. Условия выдачи денег продавцу такие же, как из банковской ячейки.

Существующие виды доверенностей и срок их действия

Известны такие виды доверенностей:

  • специальные;
  • разовые;
  • генеральные.

Первые две, как правило, выдаются друзьям, родственникам или риелторам потенциальных продавцов или покупателей, если у них нет времени для сбора пакета документов к сделке и подачи их на регистрацию.
Генеральная же доверенность предполагает, что поверенный полностью управляет имуществом доверителя, что несет определенные риски для него. Риэлторы не рекомендуют доверителям наделять поверенных правами получать деньги, а делать это самим.

Прекращение действия доверенности

Доверенность не относится к документам постоянного действия, которое для них может прекращаться вследствие:доверенность купли-продажи

  1. истечения указанного срока действия;
  2. отмены доверителем;
  3. отказа поверенного;
  4. ликвидации юрлица-доверителя;
  5. ликвидации юрлица-поверенного;
  6. смерти физлица-доверителя;
  7. смерти физлица-поверенного.

Доверитель обязан известить о том, что наступило прекращение действия доверенности, всех поверенных, которые обязаны вернуть прекратившую действие доверенность.

Понравилась статья? Поделитесь этой информацией с Вашими друзьями:

Похожие статьи

Выписка из ЕГРП

Получение выписки из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП)

Для получения информации о владельце квартиры можно использовать не только...

ставка кредита по ипотеке

Получение ипотеки без первого взноса – возможные варианты

Первый взнос при получении достаточно значительной суммы в кредит —...

Ипотека в Петербурге

Особенности получения ипотеки в Санкт-Петербурге

Только сравнительно небольшая часть современных людей может себе позволить приобрести...

участие в строительстве

Договор долевого участия – как не допустить ошибок

Купить квартиру в новостройке можно по одной из нескольких существующих...

Субсидия на покупку жилья

Что такое субсидия на покупку жилья?

Те, кто думает, что субсидия может оформляться исключительно на оплату...

аренда жилья

Правила сдачи жилья в аренду

Если у вас несколько квартир, а проживаете вы лишь в...

обременения квартиры

Процедура продажи квартиры с обременением

Что такое обременение квартиры? Обременения квартиры − это ограничения прав...

Получение ипотеки

Возможность получения ипотеки с плохой кредитной историей

Нередко при желании приобрести квартиру в ипотеку возникает ситуация, когда...