Популярные темы:
Готовые новостройки Малоэтажные новостройки Новостройки с отделкой Новые новостройки Эконом новостройки Новостройки комфорт-класса Новостройки с материнским капиталом Новостройки по военной ипотеке Долгострой Новостройки по ФЗ 214

Продажа жилья по доверенности

Необходимые документы

Покупать-продавать жилье можно и по доверенности, выданной либо покупателю либо продавцу, в качестве которых могут действовать граждане РФ и иностранцы, адвокаты или юрлица, а также другие лица. Выдают доверенность купли-продажи по причине болезни или невозможности присутствия при заключении сделки. В интересах любой из сторон сделки важно выяснить причину того, почему вторая сторона действует по доверенности, которую нужно внимательно изучить.

В доверенность должны быть такие реквизиты:

  • дата выдачи и место ее подписания;
  • паспортные данные доверителя;
  • паспортные данные представителя;
  • точный адрес жилого объекта, на продажу которого выдана доверенность;
  • срок действия;
  • подпись доверителя;
  • удостоверительная надпись и печать, заверенная нотариусом.

Еще недавно, чтобы совершить сделку купли-продажи жилья, был обязателен внушительный пакет документов плюс ее нотариальное удостоверение. Сейчас для регистрации сделки в Росреестре нужен всего лишь договор купли-продажи с подписями сторон.

Однако грамотному покупателю жилья не следует его подписывать без проверки всех остальных, ставших «необязательными» документов. К их числу относятся:

  1. правоустанавливающий документ – это договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, приватизационный договор, а также судебное решение, если право собственности на жилье возникло вследствие судебного процесса;
  2. свидетельство о регистрации права собственности, получаемое сегодня в Росреестре на основании правоустанавливающего документа;
  3. кадастровый паспорт. Хотя у собственника жилья есть право распоряжаться им, но зарегистрировать в Росреестре переход его прав к покупателю можно только, если у жилого объекта есть кадастровый паспорт, выдаваемый при постановке объекта на кадастровый учет. В кадастровом паспорте приводится кадастровый номер объекта с условным описанием его характеристик. Сегодня кадастровые паспорта также выдает Росреестр, но заказывать их можно также в районных МФЦ;
  4. техпаспорт. В нем приводится оценочная стоимость объекта в текущем году и полный список его характеристик, хотя стоимость, указанная там, является инвентаризационной, и не отражает реальной рыночной цены;
  5. выписка из ЕГРП. Любому гражданину РВ в Росреестре выдадут выписку из ЕГРП со сведениями о собственниках интересующего его жилого объекта и перечнем имеющихся по нему обременений;
  6. справка по форме 9, в которой перечислены все жильцы, зарегистрированные в доме или квартире на текущий момент;
  7. согласие супруга или брачный договор. Поскольку жилье, приобретенное супругами, находится в их совместной собственности, то требуется, чтобы второй из супругов письменно подтвердил свое согласие на сделку. Если между супругами подписан брачный договор, по которому приобретенное в браке жилье принадлежит кому-то одному из них, то вместо согласия в пакете документов должен быть сам брачный договор, заверенный нотариусом;
  8. разрешение на продажу жилья со стороны органов опеки и попечительства, если среди собственников жилья есть несовершеннолетний.

Порядок оформления

После сбора полного пакета вышеперечисленных документов с неистекшим сроком действия, нахождения покупателя жилья и согласования условий сделки, наступает пора подписания договора купли-продажи, причем должна быть разумная причина тому, что совершается продажа по доверенности, иначе у покупателя возникнет недоверие и подозрение в обмане.

Опытные риэлторы рекомендует вести оформление доверенности с указанием в ней минимальной продажной цены жилья, а в договоре указывать его реальную стоимость, а вовсе не 1 млн. рублей, который зачастую указывают для избежания налогообложения. Иначе в суде обманутый покупатель не докажет, что его обманули на сумму больше миллиона.

При этом покупатель жилья должен помнить, что у доверителя есть право отзыва своей доверенности на любом этапе сделки, после чего все действия на ее основании считаются недействительными. Поэтому никогда не следует рассчитываться с поверенным лицом до получения на руки официально зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи и выданного там же свидетельства о собственности.

прекращение действия доверенностиЕсли же доверитель постоянно живет за границей, то его доверенность должна быть заверена апостилем (печатью консульства). Без него доверенность недействительна. Вообще в этом случае нужно проявить предельную осторожность: не со всеми странами Россия поддерживает дипотношения, поэтому доверенности, выданные в них, также недействительны.

Как уже было отмечено, сделки с жилыми объектами сопровождаются сразу двумя регистрационными процедурами – регистрацией договора купли-продажи в Росреестре и регистрации там же факта перехода прав собственности. При этом на каждом экземпляре договора ставятся печати, а покупателю жилья выдается новое свидетельство о собственности.

Возможные риски

Профессиональные риэлторы считают сделки, в которых участвует доверенность с правом продажи, достаточно рискованными из-за следующих основных рисков:

  1. доверенность на квартиру может быть выдана перед смертью доверителя или вообще оформлена «задним» числом. Поскольку после смерти доверителя право собственности на его жилье переходит к наследникам, то все юридические действия, совершаемые от его имени, являются юридически неправомочными, а договор купли-продажи является юридически никчемным. Право собственности на жилье по такому договору к покупателю не переходит;
  2. доверенность может быть выдана недееспособным или ограниченно дееспособным лицом (страдающим психической болезнью, алкоголиком или наркоманом). Сомневающийся в том, дееспособен ли доверитель, нотариус может отказаться удостоверять доверенность. Но правом требования от клиента справки из наркодиспансера или психбольницы нотариусы не обладают. Поэтому убедиться в ограничении дееспособности доверителя они не могут;
  3. доверенность, предъявленная поверенным, уже приостановила свое действие. Если срок действия доверенности истек, то она должна заноситься в Реестр отмененных доверенностей, ведущийся Федеральной нотариальной палатой, но сведения в него поступают не очень быстро, так что у мошенников есть время на использование недействительной доверенности.

Получение расчёта третьим лицом

Как передать деньги при продаже или покупке жилой недвижимости? Обычный банковский перевод денег или передача их «из рук в руки» уже давно не устраивают ни продавцов, ни покупателей.

Сегодня практикуются три основных способа взаиморасчетов по договорам купли-продажи жилья:

  1. безотзывный или отзывный аккредитив. По этому способу покупатель жилья по предварительно заключенному с банком договору на специальный счет вносит сумму стоимости жилья. При предъявлении продавцом в банк заверенной копии полученного в Росреестре свидетельства о праве собственности на жилье покупателя, банком выдается или перечисляется продавцу полагающаяся ему сумма;виды доверенностей
  2. использование банковской ячейки. Продавцом, покупателем и банком оформляется совместный договор, согласно которому банком предоставляется в аренду ячейка для хранения денег, а покупатель на глазах продавца помещает деньги в ячейку. После оформления права собственности на покупателя в Росреестре продавец получает право открыть ячейку и забрать деньги. Если в течение оговоренного срока он этого не сделает, то покупатель забирает свои деньги;
  3. использование банковского эскроу-счета. Покупатель жилья открывает в банке так называемый эскроу-счет и вносит на него сумму стоимости объекта. Владелец эскроу-счета не может распоряжаться деньгами на нем. По сути, эскроу-счет – это та же банковская ячейка, но для хранения безналичных денежных средств покупателя. Условия выдачи денег продавцу такие же, как из банковской ячейки.

Существующие виды доверенностей и срок их действия

Известны такие виды доверенностей:

  • специальные;
  • разовые;
  • генеральные.

Первые две, как правило, выдаются друзьям, родственникам или риелторам потенциальных продавцов или покупателей, если у них нет времени для сбора пакета документов к сделке и подачи их на регистрацию.
Генеральная же доверенность предполагает, что поверенный полностью управляет имуществом доверителя, что несет определенные риски для него. Риэлторы не рекомендуют доверителям наделять поверенных правами получать деньги, а делать это самим.

Прекращение действия доверенности

Доверенность не относится к документам постоянного действия, которое для них может прекращаться вследствие:доверенность купли-продажи

  1. истечения указанного срока действия;
  2. отмены доверителем;
  3. отказа поверенного;
  4. ликвидации юрлица-доверителя;
  5. ликвидации юрлица-поверенного;
  6. смерти физлица-доверителя;
  7. смерти физлица-поверенного.

Доверитель обязан известить о том, что наступило прекращение действия доверенности, всех поверенных, которые обязаны вернуть прекратившую действие доверенность.

Понравилась статья? Поделитесь этой информацией с Вашими друзьями:

Похожие статьи

стоимость жилья

Что влияет на стоимость жилья или когда выгоднее продавать квартиру?

Вы пришли к мнению? что вам пора продавать квартиру? Совершенно...

Первичное жилье

Мифы о покупке первичного жилья

Недвижимость всегда была и остается одним из самых выгодных вариантов...

ипотека новостройки

Ипотека на первичное и вторичное жилье

Покупка жилья — это наибольшая инвестиция в жизни человека. Большинство...

обмен недвижимости

Юридические нюансы выгодного обмена квартиры

При самостоятельном проведении процесса обмена квартирами необходимо учесть все нюансы...

пакет документов для продажи

Продажа квартиры: необходимые документы и юридические нюансы

Любая сделка содержит элементы риска. Тем более это касается продажи...

закон о приватизации

Последствия отказа от права приватизации

Когда приватизация невозможна, что говорит закон? Основным условием проведения приватизации...

доверительное управление

Договор доверительного управления – сдаем в аренду без проблем

Доверительное управление: что это? Гражданский кодекс Российской Федерации гласит, что...

Технический паспорт на квартиру

Оформление технического паспорта на квартиру

Технический паспорт квартиры относится к инвентаризации первичного типа, которая производится...