Популярные темы:
Готовые новостройки Малоэтажные новостройки Новостройки с отделкой Новые новостройки Эконом новостройки Новостройки комфорт-класса Новостройки с материнским капиталом Новостройки по военной ипотеке Долгострой Новостройки по ФЗ 214

Продажа квартиры: необходимые документы и юридические нюансы

Любая сделка содержит элементы риска. Тем более это касается продажи жилья. Обычный человек не так часто сталкивается с этой процедурой, поэтому при необходимости расстаться со своей недвижимостью, желательно понимать, какой требуется порядок действий, и предусмотреть вероятные неприятности. Эта информация полезна и тем, кто не в первый раз решил продать квартиру, так как законодательство постоянно изменяется, и проследить за всеми новшествами может только человек, постоянно сталкивающийся с этой сферой деятельности.

Заключаем предварительный договор

 пакет документов для продажиКогда покупатель найден, согласована цена и оговорены все условия, обеим сторонам требуется время для подготовки, даже если пакет документов для продажи уже подготовлен. В этом случае желание завершить сделку необходимо закрепить письменно, для чего оформляется предварительный договор. Он содержит всю информацию, касающуюся продажи:

  • предмет продажи с описанием точного адреса, этажности здания, общей площади, числа комнат, особых условий;
  • полная согласованная стоимость, а также оговоренный способ оплаты;
  • срок оформления основного соглашения. Отсутствие такого пункта подразумевает, что этот договор купли-продажи может быть подписан в течение года;
  • полный список необходимых для передачи жилья документов, возможные проблемы и сроки их устранения;
  • данные обеих сторон;
  • возможные штрафы при нарушении соглашения.

Соглашение может быть заверено нотариусом, но для снижения затрат часто стороны довольствуются текстом, составленным риэлтером, или даже самостоятельно продавцом и покупателем. В законодательстве нет жестких требований к способу, которым будет заверен предварительный договор купли-продажи. Нужно понимать, что только грамотно составленный с учетом всех возможных вопросов документ гарантирует отсутствие неприятностей в будущем.

Получаем аванс

Наиболее действенным средством, гарантирующим выполнение покупателем своих обязательств, является внесение залога, который будет учтен при окончательных расчетах. Обычно оговаривается оплата определенной суммы, и в предварительном договоре определяются действия при нарушении каких-либо условий. По согласованию в случае отмены продажи аванс может быть возвращен покупателю или остаться у продавца в зависимости от причин срыва сделки. Может быть предусмотрен и частичный возврат залога или возмещение в двойном размере.

Законодательно предварительное внесение денег не предусматривается, а потому платеж рассматривается как предоплата в счет будущей продажи. При желании можно дополнительно подготовить соглашение, регламентирующее получение аванса и действия с ним в различных ситуациях.

Готовим пакет документов для продажи

Для оформления основного договора продавцу необходимо предоставить документы, без которых ни один нотариус не заверит легитимность сделки. В первую очередь нужно подтвердить право собственности на жилье, для чего предоставляются:

  • документ, на основании которого недвижимость перешла в собственность (ордер, договор покупки) и выписка о регистрации имущественных прав;
  • технический паспорт на жилплощадь;
  • справка из ЖЭКа об отсутствии прописанных на данный момент людей;
  • подтверждение того, что задолженность по коммунальным платежам отсутствует, или справка о ее размере.

прописка в квартире несовершеннолетнихДополнительно необходима персональная информация о собственниках квартиры (оригинал и копия паспорта и налогового кода). Еще могут потребоваться следующие документы:

  • согласие на продажу от супруга в случае, если продавец состоит в браке, а жилплощадь покупалась совместно;
  • для разведенных необходимо свидетельство о расторжении брака. Может дополнительно потребоваться разрешение бывшего супруга на реализацию, если недвижимость покупалась на общие средства;
  • дополнительной проблемой может стать прописка в квартире несовершеннолетних, которые могут быть выписаны только с разрешения опекунского совета.

Собрав весь пакет и сделав необходимые копии, можно обращаться для совершения сделки.

Возможные проблемы: обременения квартиры

Когда нотариус проверяет возможность продажи недвижимости, он делает запрос в Единый реестр, куда вносятся всевозможные обременения квартиры. Если у продавца оформлен кредит под залог недвижимости, такое жилье не может быть реализовано до момента погашения задолженности.

Добросовестные продавцы заранее заботятся о снятии обременений с квартиры. До совершения сделки следует связаться с банком-кредитором и решить проблему. Причем найдется выход даже в том случае, если возможности рассчитаться по долгам в данный момент нет. Банк заинтересован в возврате ссуды не меньше заемщика. Вполне реально решить вопрос с возвратом кредита за счет денег, полученных с будущей реализации квартиры. Нужно обговорить такую возможность и решить, какие гарантии оплаты будут предоставлены.

Аренда банковской ячейки

Основная часть операций с недвижимостью на вторичном рынке происходит за наличный расчет, что может вызвать определенные риски при расчетах. Тем более что покупатель станет владельцем квартиры только тогда, когда будет проведена регистрация договора купли-продажи, засвидетельствованная соответствующей отметкой на контракте. Эта процедура занимает до 14 дней. Но и продавец рискует не получить деньги, если все документы уже подписаны и недвижимость фактически продана.

Выходом из такой патовой ситуации может стать аренда банковской ячейки по специальной схеме. Обычно такая услуга предоставляется на месяц. В присутствии продавца и после проверки подлинности купюр банковским работником покупатель кладет в ячейку оговоренную сумму. После этого в течение до 20 дней средства может забрать продавец при наличии договора с пометкой о регистрации, затем возможность доступа к сейфу появляется у покупателя. Это означает, что регистрация не состоялась и сделка теряет силу. Бывают случаи, когда обе стороны договорятся особым образом, тогда они совместно могут подойти в банк и забрать деньги. Если выбран такой способ оплаты, арендовать ячейку следует накануне подписания договора.

Составляем и оформляем договор купли-продажи

обременения квартирыЧаще всего у нотариуса подготовлены заготовки различных договоров, которые достаточно заполнить должным образом. При желании стороны могут добавить необходимую информацию. В документе описывается место подписания, представители сторон. Обязательно указывается информация, однозначно идентифицирующая предмет сделки, а также право продавца на его реализацию и отсутствие других владельцев или претендентов на недвижимость.

Далее в контракте фиксируется цена квартиры, способ оплаты, сроки, в которые произойдет передача жилья покупателю. В случае договоренности могут быть указаны дополнительные условия, например, разрешение каким-либо лицам пользоваться недвижимостью после ее продажи.

Только проверив соответствие всех пунктов, стороны подписывают договор. Правильность проведения сделки подтверждается нотариусом.

Регистрация договора купли-продажи

Реализация жилья состоялась. Но новый собственник не сможет использовать свои права, пока они не подтверждены государством. Для проведения государственной регистрации необходимо подать заявление и пакет документов, подтверждающих переход прав, а также уплатить пошлину. В срок до 14 дней документы рассматриваются, и в случае положительного решения делается запись в Реестре. Одновременно на договоре покупки-продажи делается пометка, подтверждающая успешное окончание проверки и проведение регистрации.

Передача денег

При продаже квартира возможны три варианта оплаты наличных средств:

  1. когда подписан основной договор у нотариуса, не дожидаясь прохождения государственной регистрации жилья. В случае непризнания сделки у покупателя возникнут проблемы с возвратом денег;
  2. после прохождения регистрации. Этот вариант может оказаться рискованным для продавца;
  3. используя для передачи денег банковскую ячейку.

Последний выбор наиболее удачно учитывает интересы обеих сторон и минимизирует возможные риски.

Передаем жилье новому собственнику: акт приема-передачи квартиры

После оформления всех необходимых бумаг и передачи денег сделку можно считать свершившейся. Стороны подписывают акт приема-передачи квартиры, чем подтверждают окончательное изменение собственника. В этом документе указываются стороны сделки, место подписания, адрес и размеры жилья, а также фиксируется его состояние на момент продажи. Это может быть полезно, если жилье освобождается не сразу. В случае если за прошедшее время в квартире произошли изменения, ухудшившие ее качества, покупатель может предъявить претензии и рассчитывать на компенсацию.

При пунктуальном выполнении всех этапов подготовки и проведения сделки по продаже квартиры, можно избежать ненужной траты нервов и без проблем продать свою недвижимость.

Понравилась статья? Поделитесь этой информацией с Вашими друзьями:

Похожие статьи

Подготовка к продаже

Продать дачу или загородный дом выгодно и быстро – секреты успешных риэлторов

Традиционно периодом застоя в продаже недвижимости считаются летние месяцы. Но...

Приватизация имущества

Как успеть стать собственником жилья — бесплатная приватизация продлена до 2016

Приватизация недвижимости – процесс, который просто необходим в том или...

приватизация служебного жилья

Возможность приватизации служебного жилья

Служебное жилье представляет собой квартиры, которые принадлежат госучреждению или определенной...

восстановить договор купли-продажи

Как восстановить документы на квартиру?

У каждого владельца недвижимости есть определенные документы, с помощью которых...

регистрация ребенка

Регистрация новорожденного ребенка в квартире

В какие сроки нужно зарегистрировать новорожденного? После счастливого момента рождения...

перекредитование кредита

Перекредитование ипотеки

Ипотека хоть и становится все более популярной услугой банкой, однако...

Договор купли-продажи

Договор купли – продажи: признание недействительным

Покупка недвижимости сопровождается заключением договора купли/продажи. Но нередко случается, так,...

договор долевого участия

Правильно оформить квартиру в новостройке в собственность — инструкция

В настоящее время, несмотря на большое количество свободного жилья, на...