Популярные темы:
Готовые новостройки Малоэтажные новостройки Новостройки с отделкой Новые новостройки Эконом новостройки Новостройки комфорт-класса Новостройки с материнским капиталом Новостройки по военной ипотеке Долгострой Новостройки по ФЗ 214

Продажа квартиры: необходимые документы и юридические нюансы

Любая сделка содержит элементы риска. Тем более это касается продажи жилья. Обычный человек не так часто сталкивается с этой процедурой, поэтому при необходимости расстаться со своей недвижимостью, желательно понимать, какой требуется порядок действий, и предусмотреть вероятные неприятности. Эта информация полезна и тем, кто не в первый раз решил продать квартиру, так как законодательство постоянно изменяется, и проследить за всеми новшествами может только человек, постоянно сталкивающийся с этой сферой деятельности.

Заключаем предварительный договор

 пакет документов для продажиКогда покупатель найден, согласована цена и оговорены все условия, обеим сторонам требуется время для подготовки, даже если пакет документов для продажи уже подготовлен. В этом случае желание завершить сделку необходимо закрепить письменно, для чего оформляется предварительный договор. Он содержит всю информацию, касающуюся продажи:

  • предмет продажи с описанием точного адреса, этажности здания, общей площади, числа комнат, особых условий;
  • полная согласованная стоимость, а также оговоренный способ оплаты;
  • срок оформления основного соглашения. Отсутствие такого пункта подразумевает, что этот договор купли-продажи может быть подписан в течение года;
  • полный список необходимых для передачи жилья документов, возможные проблемы и сроки их устранения;
  • данные обеих сторон;
  • возможные штрафы при нарушении соглашения.

Соглашение может быть заверено нотариусом, но для снижения затрат часто стороны довольствуются текстом, составленным риэлтером, или даже самостоятельно продавцом и покупателем. В законодательстве нет жестких требований к способу, которым будет заверен предварительный договор купли-продажи. Нужно понимать, что только грамотно составленный с учетом всех возможных вопросов документ гарантирует отсутствие неприятностей в будущем.

Получаем аванс

Наиболее действенным средством, гарантирующим выполнение покупателем своих обязательств, является внесение залога, который будет учтен при окончательных расчетах. Обычно оговаривается оплата определенной суммы, и в предварительном договоре определяются действия при нарушении каких-либо условий. По согласованию в случае отмены продажи аванс может быть возвращен покупателю или остаться у продавца в зависимости от причин срыва сделки. Может быть предусмотрен и частичный возврат залога или возмещение в двойном размере.

Законодательно предварительное внесение денег не предусматривается, а потому платеж рассматривается как предоплата в счет будущей продажи. При желании можно дополнительно подготовить соглашение, регламентирующее получение аванса и действия с ним в различных ситуациях.

Готовим пакет документов для продажи

Для оформления основного договора продавцу необходимо предоставить документы, без которых ни один нотариус не заверит легитимность сделки. В первую очередь нужно подтвердить право собственности на жилье, для чего предоставляются:

  • документ, на основании которого недвижимость перешла в собственность (ордер, договор покупки) и выписка о регистрации имущественных прав;
  • технический паспорт на жилплощадь;
  • справка из ЖЭКа об отсутствии прописанных на данный момент людей;
  • подтверждение того, что задолженность по коммунальным платежам отсутствует, или справка о ее размере.

прописка в квартире несовершеннолетнихДополнительно необходима персональная информация о собственниках квартиры (оригинал и копия паспорта и налогового кода). Еще могут потребоваться следующие документы:

  • согласие на продажу от супруга в случае, если продавец состоит в браке, а жилплощадь покупалась совместно;
  • для разведенных необходимо свидетельство о расторжении брака. Может дополнительно потребоваться разрешение бывшего супруга на реализацию, если недвижимость покупалась на общие средства;
  • дополнительной проблемой может стать прописка в квартире несовершеннолетних, которые могут быть выписаны только с разрешения опекунского совета.

Собрав весь пакет и сделав необходимые копии, можно обращаться для совершения сделки.

Возможные проблемы: обременения квартиры

Когда нотариус проверяет возможность продажи недвижимости, он делает запрос в Единый реестр, куда вносятся всевозможные обременения квартиры. Если у продавца оформлен кредит под залог недвижимости, такое жилье не может быть реализовано до момента погашения задолженности.

Добросовестные продавцы заранее заботятся о снятии обременений с квартиры. До совершения сделки следует связаться с банком-кредитором и решить проблему. Причем найдется выход даже в том случае, если возможности рассчитаться по долгам в данный момент нет. Банк заинтересован в возврате ссуды не меньше заемщика. Вполне реально решить вопрос с возвратом кредита за счет денег, полученных с будущей реализации квартиры. Нужно обговорить такую возможность и решить, какие гарантии оплаты будут предоставлены.

Аренда банковской ячейки

Основная часть операций с недвижимостью на вторичном рынке происходит за наличный расчет, что может вызвать определенные риски при расчетах. Тем более что покупатель станет владельцем квартиры только тогда, когда будет проведена регистрация договора купли-продажи, засвидетельствованная соответствующей отметкой на контракте. Эта процедура занимает до 14 дней. Но и продавец рискует не получить деньги, если все документы уже подписаны и недвижимость фактически продана.

Выходом из такой патовой ситуации может стать аренда банковской ячейки по специальной схеме. Обычно такая услуга предоставляется на месяц. В присутствии продавца и после проверки подлинности купюр банковским работником покупатель кладет в ячейку оговоренную сумму. После этого в течение до 20 дней средства может забрать продавец при наличии договора с пометкой о регистрации, затем возможность доступа к сейфу появляется у покупателя. Это означает, что регистрация не состоялась и сделка теряет силу. Бывают случаи, когда обе стороны договорятся особым образом, тогда они совместно могут подойти в банк и забрать деньги. Если выбран такой способ оплаты, арендовать ячейку следует накануне подписания договора.

Составляем и оформляем договор купли-продажи

обременения квартирыЧаще всего у нотариуса подготовлены заготовки различных договоров, которые достаточно заполнить должным образом. При желании стороны могут добавить необходимую информацию. В документе описывается место подписания, представители сторон. Обязательно указывается информация, однозначно идентифицирующая предмет сделки, а также право продавца на его реализацию и отсутствие других владельцев или претендентов на недвижимость.

Далее в контракте фиксируется цена квартиры, способ оплаты, сроки, в которые произойдет передача жилья покупателю. В случае договоренности могут быть указаны дополнительные условия, например, разрешение каким-либо лицам пользоваться недвижимостью после ее продажи.

Только проверив соответствие всех пунктов, стороны подписывают договор. Правильность проведения сделки подтверждается нотариусом.

Регистрация договора купли-продажи

Реализация жилья состоялась. Но новый собственник не сможет использовать свои права, пока они не подтверждены государством. Для проведения государственной регистрации необходимо подать заявление и пакет документов, подтверждающих переход прав, а также уплатить пошлину. В срок до 14 дней документы рассматриваются, и в случае положительного решения делается запись в Реестре. Одновременно на договоре покупки-продажи делается пометка, подтверждающая успешное окончание проверки и проведение регистрации.

Передача денег

При продаже квартира возможны три варианта оплаты наличных средств:

  1. когда подписан основной договор у нотариуса, не дожидаясь прохождения государственной регистрации жилья. В случае непризнания сделки у покупателя возникнут проблемы с возвратом денег;
  2. после прохождения регистрации. Этот вариант может оказаться рискованным для продавца;
  3. используя для передачи денег банковскую ячейку.

Последний выбор наиболее удачно учитывает интересы обеих сторон и минимизирует возможные риски.

Передаем жилье новому собственнику: акт приема-передачи квартиры

После оформления всех необходимых бумаг и передачи денег сделку можно считать свершившейся. Стороны подписывают акт приема-передачи квартиры, чем подтверждают окончательное изменение собственника. В этом документе указываются стороны сделки, место подписания, адрес и размеры жилья, а также фиксируется его состояние на момент продажи. Это может быть полезно, если жилье освобождается не сразу. В случае если за прошедшее время в квартире произошли изменения, ухудшившие ее качества, покупатель может предъявить претензии и рассчитывать на компенсацию.

При пунктуальном выполнении всех этапов подготовки и проведения сделки по продаже квартиры, можно избежать ненужной траты нервов и без проблем продать свою недвижимость.

Понравилась статья? Поделитесь этой информацией с Вашими друзьями:

Похожие статьи

Переуступка прав собственности

Переуступка права собственности на квартиру

Переуступка права собственности на квартиру – необходимая процедура, когда жилье...

договор дарения

Отчуждение квартиры и его последствия

Право на отчуждение недвижимого имущества принадлежит его владельцу, который осуществляет...

Участок для строительства дома

Выбираем участок для строительства дома. Как не ошибиться?

Выбор участка для строительства дома является одним из главных моментов,...

наследование по закону

Наследование жилья или кто имеет право?

Проблема наследования недвижимости стала набирать обороты, когда большинство людей обзавелись...

Изменение назначения помещения

Изменение статуса помещения из нежилого в жилое

Нередко приходится сталкиваться с ситуациями, когда объекты жилого фонда переходят...

квартира цена

Как продать квартиру самостоятельно, без риэлтора?

Немногие решаются продать квартиру без посредника. Одни не хотят собирать...

перевод в нежилое цена

Как перевести жилое помещение в нежилой фонд и зачем это нужно?

В последнее время многие сталкиваются с необходимостью перевести жилое помещение...

аренда жилья

Найм жилья: самостоятельно и через агентство

Любая сделка с недвижимостью — рискованное занятие, если не знаешь...