Популярные темы:
Готовые новостройки Малоэтажные новостройки Новостройки с отделкой Новые новостройки Эконом новостройки Новостройки комфорт-класса Новостройки с материнским капиталом Новостройки по военной ипотеке Долгострой Новостройки по ФЗ 214

Договор найма: основания для расторжения

Под договором найма жилья подразумевается предоставление одной стороной в лице собственника или лица, наделенного его полномочиями, в пользу другой стороны жилья для проживания, на платной основе.

В зависимости от вида собственника существуют следующие виды найма:

  • cоциальный. В его основе лежит типовой договор социального найма;
  • коммерческий. Его, как правило, порождает договор аренды.

Прекращение договора социального найма

расторжение договора наймаДоговор социального найма прекращается по желанию сторон, как обоюдному, так и одностороннему, либо на основании обстоятельств, которые не зависят от них.

Обоюдное согласие подразумевает отсутствие конфликтных ситуаций, т.е. одна сторона добровольно освобождает помещение, а вторая сторона этому не препятствует. Одностороннее желание подразумевает инициативу со стороны нанимателя или со стороны наймодателя. Когда инициатива исходит со стороны нанимателя, ему всего лишь требуется известить об этом собственника. При этом не требуется пояснять мотивы такого решения. Если ситуация диаметральна, т.е. наниматель намерен, по сути, выселить жильцов, то предстоит пройти судебный процесс о выселении последних. И основания для обращения в суд с подобным заявлением строго ограничены, изложенными в Жилищном и Гражданском кодексах.

Расторжение договора найма с частными лицами

Расторжение договора найма возможно в ряде случаев с подачи одной из сторон, обоюдному согласию и не зависящим от них обстоятельствам. Кроме того, такой договор чаще всего является срочным, что означает возможность прекращения действия договора в связи с истечением срока. Расторжение договора найма в одностороннем порядке с подачи нанимателя предусматривает уведомление о своем решении за 3 месяца до фактического расторжения, либо за меньший срок, если таковой предусмотрен договором. Для наймодателя список оснований, влекущих расторжение договора досрочно и принудительно, ограничен прописанными в законе и договоре, и требует состоявшегося судебного решения.

Расторжение договора найма по инициативе собственника жилья

Когда расторгнуть действующий договор найма желает только собственник, независимо от категории жилья, получить желаемое можно только обратившись в суд, который по результатам рассмотрения соответствующего искового заявления вынесет решение о выселении из занимаемого жилья, что в свою очередь повлечет расторжение договора найма. Расторжение через суд договора возможно, если:расторжение договора найма в одностороннем порядке

  • арендатор при пользовании жильем неоднократно нарушал договорные условия;
  • своими действиями арендатор ухудшает или приводит в негодность жилое помещение и иное имущество, переданное ему все тем же договором аренды;
  • арендатор систематически (2 и более) производит оплату с пропуском срока;
  • если на арендаторе по договору лежит обязанность произвести в конкретные сроки капитальный ремонт, но последний этого не сделал.

Перед непосредственным обращением в суд обязательно предупредить письменно арендатора о нарушении им условий договора. Если этого не сделать, судом будет отказано в удовлетворении требований. Для выселения из жилья, предоставленного по договору соцнайма, основания содержаться в ЖК РФ.

Оформление расторжения договора

Если договор расторгается в мирной обстановке по обоюдному согласию, т.е. имеет место расторжение по согласию сторон, то оформление его расторжения, когда таковой заключен в простой письменной форме или нотариально удостоверен, производится в таком же виде. Расторгнуть договор аренды по согласию можно путем составления акта приема-передачи, дабы избежать в последующем вопросов имущественного характера.

Расторжение зарегистрированного договора

Нигде в нормативных актах федерального уровня не предусмотрено, требуется ли регистрация договора, который регистрировался при его заключении. Однако Верховный Арбитражный суд своим Пленумом прописал, что зарегистрированный договор признается расторгнутым, когда:

  • стороны достигли соглашения;
  • вступило в силу судебное решение;
  • имеет место односторонний отказ.

Что делать, если договора нет?

расторжение по согласию сторонЕсли речь идет о социальном жилье, то отсутствие на руках договора о его найме существенной роли не играет. Всегда можно получить его дубликат или перезаключить новый, если прежний наниматель съехал или умер, а проживающие в жилом помещении не возражают против перезаключения договора на одного из них, если таковой достиг совершеннолетия. Труднее будет с договором аренды. Если договор не был своевременно заключен, и наймодатель отказывается таковой заключать, то выхода два:

  • съезжать из квартиры, поскольку проживаете в ней на птичьих правах;
  • обратиться в суд с заявлением о понуждении к заключению договора.

Возможные трудности в расторжении договора найма

Основные трудности расторжения договора в одностороннем порядке возникают, как правило, у наймодателя. Законодатель пошел по пути защиты прав на жилье при формировании и урегулировании института найма и аренды жилья. Поскольку, если наниматель не хочет добровольно освобождать апартаменты, выселить последнего он может только на основании судебного решения, пройдя перед этим несложную, но очень важную досудебную процедуру уведомления нанимателя о нарушении положений договора. С договором социального найма еще сложнее, поскольку перечень ограничивается лишь основаниями, закрепленными в ЖК РФ.

Последствия для сторон

Последствия расторжения договора как принудительного, так и добровольного, одинаковы для сторон. И в первом, и во втором случае наниматель должен занимаемую жилплощадь освободить. В первом случае срок оговаривают стороны между собой, во втором конкретный срок оговаривается судебным решением, и случае неисполнения добровольно решения суда, наниматель будет выдворен из квартиры органами, исполняющими решения суда, т.е. приставами.

Понравилась статья? Поделитесь этой информацией с Вашими друзьями:

Похожие статьи

Приватизация имущества

Как успеть стать собственником жилья — бесплатная приватизация продлена до 2016

Приватизация недвижимости – процесс, который просто необходим в том или...

договор дарения

Отчуждение квартиры и его последствия

Право на отчуждение недвижимого имущества принадлежит его владельцу, который осуществляет...

продажа квартиры

Как выгодно и быстро продать квартиру?

Особенности недвижимости Санкт-Петербурга Когда у человека есть крыша над головой,...

Банковская ячейка

Банковская ячейка — как способ передачи денег при продаже квартиры

Покупка квартиры — это очень многогранный вопрос, в котором важно...

приватизация служебного жилья

Возможность приватизации служебного жилья

Служебное жилье представляет собой квартиры, которые принадлежат госучреждению или определенной...

недвижимость в залог

Требования банков к закладываемой недвижимости

Большинство банков в условиях кредита прописывают обязательное наличие гарантий, подкрепленных...

перевод в нежилое цена

Как перевести жилое помещение в нежилой фонд и зачем это нужно?

В последнее время многие сталкиваются с необходимостью перевести жилое помещение...

центр обмена жилья

Секреты выгодного обмена жилья

Сегодня процесс купли-продажи жилья уступает место более удобному обмену квартиры...