Популярные темы:
Готовые новостройки Малоэтажные новостройки Новостройки с отделкой Новые новостройки Эконом новостройки Новостройки комфорт-класса Новостройки с материнским капиталом Новостройки по военной ипотеке Долгострой Новостройки по ФЗ 214

Договор купли – продажи: признание недействительным

Покупка недвижимости сопровождается заключением договора купли/продажи. Но нередко случается, так, что вам нужно либо его признать недействительным, или же вы само столкнулись с ситуацией, когда вашу покупку хотят сделать такой, которая не состоялась. Поэтому эта ситуация требует особенно грамотного подхода. Причем не всегда возникшие проблемы можно решить собственными силами.

Понятие договора купли-продажи

dogovor_kupli_prodagiВ настоящее время одним из самых распространённых видов договоров является договор купли-продажи. Его основное предназначение заключается в обслуживании сферы товарного обращения и регулировании прав и обязанностей ее участников. По сути, купля-продажа – это передача объекта договора от продавца к покупателю за определенное денежное вознаграждение, установленное условиями этого же договора. Именно такая формулировка позволяет определить то, что указанный вид договора применяется в различных сферах и обладает повышенной популярностью. Существует несколько разновидностей договора купли-продажи, но суть заключается в одном и том же – регулирование товарно-денежного обмена.

Как и другие гражданско-правовые формы договорных отношений, договор купли-продажи включает в себя существенные условия, без достижения соглашения по которым договор можно признать недействительным.

Разница между ничтожными и оспоримыми сделками

Оспаривание сделкиПризнание недействительным договора купли-продажи происходит в том случае, если участники сделки не получают реальной выгоды от ее совершения. А также тогда, когда по результатам осуществления указанной сделки для одной из сторон наступают нежелательные последствия.

Часть вторая Гражданского кодекса, выступающая законодательным регулятором основных видов сделок, производит деление недействительных сделок на ничтожные и оспоримые. Оспоримые сделки признаются таковыми в результате вынесения судебного решения по результатам рассмотрения дела о признании недействительности сделки. Ничтожные сделки считаются такими с самого начала их осуществления, вне зависимости от решения суда. Однако в случаях подачи иска о признании ничтожности сделки, суд все же обязан рассмотреть его и вынести соответствующее решение для удовлетворения требования заявителя.

Существуют также и другие различия между ничтожными и оспоримыми сделками, так, например, ничтожной сделка считается действительной с начала ее совершения, а оспоримой – с момента заключения или вступления в силу решения суда. Спор о признании сделки оспоримой подает заинтересованное лицо (либо в определенных случаях третье лицо), о признании ничтожной – любое лицо.

Сделка с участием недееспособного лица

На практике очень часто встречаются совершенно абсурдные сделки, например, продажа жилья за очень низкую цену или приобретение каких-либо вещей за огромные суммы денежных средств. По итогам таких сделок у родственников покупателя или продавца могут возникнуть вопросы к другой стороне сделки, заключающиеся в том, что лицо, участвующее в сделке, не осознавало реальности фактов хозяйственных отношений. В таком случае говорят о дееспособности лица, т.е. его неспособности распоряжаться своими гражданскими правами и обязанностями. И если лицо, участвующее в сделки, признается недееспособным (в силу каких-либо психических или физических отклонений, а также не достижения определенного возраста и соблюдения необходимых условий), то сделку можно признать ничтожной, а именно недействительной с самого момента ее совершения.

Следует отметить, что если такая сделка совершена, то дееспособная сторона обязана вернуть все, что получила от недееспособного лица, а в случае если ей было известно о том, что участником сделки выступает недееспособное лицо – еще и возместить причиненный ущерб.

Что такое мнимые сделки?

Мнимые сделкиСделки, заключаемые для создания вида о намерении совершить определенные гражданско-правовые действия, признаются мнимыми. По общему правилу мнимые сделки считаются ничтожными, так как у одной из сторон, а в некоторых случаях и у всех участников сделки, отсутствуют реальные интересы в наступлении определенных гражданских последствий от совершения указанной сделки.

Мнимая сделка совершаются для того, чтобы запутать других представителей гражданского общества о якобы совершаемых юридических действиях. Например, стороны могут заключить договор об аренде для того, чтобы совершить регистрационные действия и прочие.

Причем если в рамках мнимой сделки между сторонами происходили расчеты, то после признания сделки ничтожной данные суммы должны быть возвращены своим обладателям.

Сделка при отсутствии согласия одного из супругов

Согласие супругов на сделкуГражданам, находящимся в браке, следует обратить внимание на то, что при совершении юридически значимых действий с имуществом, а именно заключения договора купли-продажи, например, недвижимости, необходимо наличие согласия супруга (-ги). Ведь всем известно, что совместно нажитым имуществом супруги обязаны распоряжаться также совместно. Для того чтобы одному из супругов совершить какие-либо действия, носящие гражданско-правовые последствия, с имуществом, необходимо получить нотариальное удостоверение согласия другого супруга. Нотариус в таких случаях подтверждает достоверность подписи одного из супругов и проверяет, действительно ли между гражданами заключен брак и имеется совместно нажитое имущество.

В случаях отсутствия нотариального удостаивания согласия, сделка признается недействительной и подлежит отмене. Помимо прочего необходимо обратить внимание на тот факт, что такое согласие должно по времени предшествовать совершению самой сделки, иначе может последовать расторжение сделки.

Противоречие сделки действующему законодательству

Как было отмечено выше, каждая сделка должна включать в себя существенные условия, без которых она признается недействительной. Так, одним из таких условия является соответствие всех условий сделки действующему законодательству. Причем законодательство прямо устанавливает, какие условия могут быть согласованы по собственному усмотрению, а какие не могут быть изменены.

Порой незнание нормативно-правовой базы приводит к печальным последствиям, так сделка признается недействительной, а если быть точнее, то оспоримой. Поэтому для успешного заключения договора необходимо иметь хотя бы базовые знания гражданского законодательства и учитывать тот факт, что существуют различные основания для расторжения сделки в случае ее противоречия законам и иным нормативным актам.

Несостоятельность покупателя как основание для расторжения сделки

Расторжение сделкиУ продавца существует право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Такое возможно в случае банкротства покупателя. Несостоятельность покупателя лишает его возможности своевременно оплачивать поставляемый товар или получаемую услугу.

Таким образом, происходит прямое нарушение условий заключенного договора, и в случае неоднократности таких нарушений продавец имеет полное право расторгнуть договор и признать существующую сделку недействительной.

Понравилась статья? Поделитесь этой информацией с Вашими друзьями:

Похожие статьи

налоговый вычет при продаже квартиры

Основные положения по налоговому вычету при продаже квартиры

Если физлицом продается квартира, которой оно владело менее чем три...

Прописка в ипотечной квартире

Собственное жилье – мечта каждого человека. Все хотят этого, но...

Ипотека для пенсионеров

Особенности ипотеки для пенсионеров

Россиянин слишком уж зрелых лет теперь имеет право прийти в...

договор найма

Договор аренды квартиры: нюансы составления

При сдаче жилья в аренду у сторон возникает масса опасений...

социальный наем

Социальное жилье: кто имеет право?

Категории граждан, имеющие право претендовать на социальное жилье До принятия...

раздел муниципальной квартиры

Цивилизованный развод, как поделить квартиру?

Одним из самых деликатных и «неудобных» по мнению адвокатов процессов,...

требования банка

Оформление ипотеки без поручительства

Основные положения «поручительства» Понятие «поручительство» подразумевает собой обязательство лица отвечать...

Технический паспорт на квартиру

Оформление технического паспорта на квартиру

Технический паспорт квартиры относится к инвентаризации первичного типа, которая производится...